室內(nèi)設(shè)計(jì)走出房屋使用率3大誤區(qū)

2015-11-26 16:49:53

誤區(qū)1、房屋使用率越高越劃算

目前，辦公室裝潢市場上銷售的商品房使用率不等，有的號(hào)稱高達(dá)９０％以上，有的卻不足７０％。一般認(rèn)為，使用率越高，公攤面積就越少，相對(duì)的單位價(jià)格就更低；反之，要么是辦公室設(shè)計(jì)有問題，要么是開發(fā)商在搗鬼，反正購房者不劃算，其實(shí)不然。房屋的價(jià)值除了套內(nèi)使用面積以外，還與配套的公建、小區(qū)的環(huán)境和服務(wù)設(shè)施等相關(guān)聯(lián)。真正高檔的物業(yè)，是不能省略豪華的大堂、會(huì)所，即使是走廊也必須辦公室設(shè)計(jì)得寬一點(diǎn)才夠檔次。公共空間的品質(zhì)的提升一要靠辦公室設(shè)計(jì)和后期管理，二要以一定的面積和空間作為代價(jià)。

南方許多樓盤的公共部分做得非常好，但如果用使用率指標(biāo)評(píng)定，就很難得到認(rèn)可。北京也有過一些樓盤，為了提升樓盤的居住品質(zhì)，辦公室設(shè)計(jì)了明亮的電梯廳、寬敞的公用空間等等，但相應(yīng)的分?jǐn)偯娣e加大，戶型使用率降低?受到了一些非議。其實(shí)，這些東西也是為了客戶使用的。一般來說，越是高檔的房子，其公攤面積越大，使用率越低。所以，如果購房者僅僅從經(jīng)濟(jì)上是否劃算的角度來考慮使用率的高低，是不全面的。

國家現(xiàn)行的政策對(duì)住房使用率有一個(gè)指導(dǎo)性規(guī)定，即要求高層建筑使用率不低于７０％，多層建筑使用率不得低于７５％。由此可見，國家并沒有把住房使用率的起點(diǎn)定得很高。專業(yè)人士認(rèn)為７０％至８０％的使用率都是比較合理的，使用率應(yīng)該有個(gè)合理的限度，并不是越高越好。所以，購房者不應(yīng)盲目追求使用率，當(dāng)超過合理的限度時(shí)，一定要注意辨別是以犧牲居住品質(zhì)為代價(jià)換來的，還是在辦公室設(shè)計(jì)上有所突破。

誤區(qū)2、使用率高的房屋品質(zhì)差

既然房屋使用率不是越高越劃算，是否可以推論使用率高的房屋品質(zhì)一定很差呢？也不一定。有的高使用率是以犧牲居住品質(zhì)為代價(jià)換來的，而有的也可以在不影響居住品質(zhì)的前提下，通過辦公室設(shè)計(jì)上的匠心和新型的建筑辦公室裝潢材料來達(dá)到。

廣渠門橋西北角“富貴園”的板式小高層，８０％的使用率，同時(shí)配備３０００平方米五星級(jí)多功能會(huì)所，小區(qū)主入口的五星級(jí)酒店式大堂由四季園林透頂大堂、落地鋼化玻璃、高檔大理石、裝飾畫、雕塑、造型燈光組成，其性價(jià)比很高。其銷售代理公司錦華興業(yè)顧問公司總經(jīng)理黎乃超道出了其中的秘密：除了在戶型辦公室設(shè)計(jì)上下工夫，樓體辦公室設(shè)計(jì)時(shí)，盡量縮減設(shè)備用房的面積，再加上開發(fā)商進(jìn)行了一定的讓利，地下室面積和樓外面積都沒有公攤，從而降低每戶的公攤面積。

誤區(qū)3、套內(nèi)使用面積都能用

假設(shè)某套房子建筑面積１００平方米，使用率８５％，套內(nèi)使用面積是８５平方米；如果使用率８０％，套內(nèi)使用面積就只有８０平方米。如果單價(jià)相同，表面上看，使用率高的客戶更劃算。但是，如果８０平方米的戶型辦公室設(shè)計(jì)得當(dāng)，使用上的方便性和有效性超過或等同８５平方米的戶型，那么，超出的５平方米就屬垃圾面積了。可別小看垃圾面積，在公攤面積不變的情況下，它有時(shí)高達(dá)十幾二十平方米呢！這些垃圾面積披著高使用率的外衣，靜悄悄地吞噬了您的購房款和物業(yè)費(fèi)。

據(jù)北京市中聯(lián)環(huán)建文建筑辦公室設(shè)計(jì)所總建筑師江南介紹，垃圾面積經(jīng)常出現(xiàn)在以下幾個(gè)地方：

走廊：套內(nèi)辦公室設(shè)計(jì)不當(dāng)?shù)倪^道，可能會(huì)達(dá)５至１０平方米。而且，按現(xiàn)在辦公室設(shè)計(jì)的過道寬度，除了走路，基本上沒有什么用途。曾有一個(gè)著名樓盤的某套戶型，次臥的面積是７平方米，而到達(dá)該臥室裝飾設(shè)計(jì)的過道面積達(dá)到了６．４平方米！

進(jìn)深：增加樓型的進(jìn)深是在嚴(yán)格的規(guī)劃控制下有效地增加一個(gè)樓盤銷售面積的常用辦法。因?yàn)檫M(jìn)深每增加一米，該戶型面積就會(huì)增加大約８－１０平方米并提高使用率。如果增加的面積可以利用，就無可厚非。但一般而言，７０％的可能性增加的是垃圾面積，因?yàn)檫@樣會(huì)造成客廳裝飾設(shè)計(jì)和餐廳面寬和進(jìn)深比例的失調(diào)。

陽臺(tái)：現(xiàn)在的戶型辦公室設(shè)計(jì)，每戶大約有面積不小的陽臺(tái)。好的辦公室設(shè)計(jì)將陽臺(tái)功能細(xì)分成陽光室、觀景平臺(tái)、服務(wù)陽臺(tái)等等，不好的辦公室設(shè)計(jì)中，陽臺(tái)是增加進(jìn)深的辦法之一，而且不太引人注意。

衛(wèi)生間：新辦公室設(shè)計(jì)的樓盤中，大都有兩個(gè)以上的衛(wèi)生間，一般次衛(wèi)在４至６平方米之間，主衛(wèi)則不一定，小的６至８平方米，大的達(dá)到了２０平方米。但根據(jù)我們的經(jīng)驗(yàn)，衛(wèi)生間在３至６平方米之間的好用程度并不與面積成正比，而與辦公室設(shè)計(jì)的關(guān)系非常大，尤其是管道井、通風(fēng)井、入口開門位置等關(guān)系極大。如果辦公室設(shè)計(jì)不當(dāng)，這里也會(huì)出現(xiàn)幾平方米的垃圾面積。

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